بيع شقة أقل من 3 سنوات من الملكية. شراء وبيع الشقق. شقق للبيع

وكما هو معروف، والإيرادات من بيع الشقق من قبل الأشخاص الطبيعيين الخاضعين للضريبة على الدخل الشخصي - ضريبة على دخل الأفراد. عند شراء وبيع على أراضي الاتحاد الروسي، أنه في جميع الحالات يجب أن تدفع للميزانية الروسية، حتى إذا كانت المعاملة ارتكبت مواطني بلدان أخرى.

يشار إلى أن نطاق المعاملات القانونية هي متنوعة جدا ومشبعة، والتي يمكن وصفها إلا الإعجاب عدة مجلدات. تسعى هذه المقالة نفس الغرض أضيق بكثير: للكشف عن بعض ملامح من المواطنين من بيع الشقق، وإذا بقيت الملكية في حوزتها أقل من ثلاث سنوات.

من الناحية القانونية، وفترة مسبقا ملكية المنزل قبل بيع مبدأ نظرا لتقييم مختلف من الوعاء الضريبي. هذه سابقة هي غريبة على التشريعات الروسية. في الولايات المتحدة، على سبيل المثال، لا يخضع للضريبة مثل هذه الصفقة على الإطلاق (لا اندلعت هذا أحد الأسباب في عام 2007، والأزمة العقارية؟)، أوروبا الغربية، على العكس من ذلك، يظهر نهجا أكثر صرامة. قانون الضرائب هو مطالبتها. 17.1 الفن. 217 يحتمل أن تكون معفاة من ضريبة الدخل للغالبية العظمى من الروس - لمالكي العقارات الذين هم ذلك لمدة ثلاث سنوات أو أكثر.

ومع ذلك، على الأقل بنفس الطول من قانون الضرائب الملكية (المادة 208 ص 1، ص 5) تأمين الوضع القانوني عندما يكون بيع شقة يخضع للضريبة. أقل من 3 سنوات من الملكية تستلزم بديلين لتحديد مبلغ الضريبة على الدخل (PIT)، وكلاهما - بمعدل 13٪ في بيع الشقق، التي ستنظر في وقت لاحق. بالمناسبة، في فرنسا تلقت الضرائب أقسى من ذلك بكثير. هناك، في بيع الشقق في السنة بعد شرائها من هذا الدخل في الميزانية سوف تصل إلى ثلث قيمته.

السبب الاقتصادي للتمايز

لماذا توضح الدولة نهجا مختلفا جدا في تحديد الوعاء الضريبي، مع المعلم هذا مؤشر على ما يبدو غير الاقتصادي مثل حيازة؟ لماذا اتخذت السلطات الضريبية باعتباره الفترة المرجعية من ثلاث سنوات؟

ومن أكثر ربحية للمالك الشقة، إذا لم يكن هذا كافيا، الانتظار لأكثر من ثلاث سنوات، وبعد ذلك سوف تبيع لشراء واحدة جديدة، وترك كل هذه الاموال لنفسه. والواقع أن "الكلاسيكية" لأن المالك لا. ولكن في آخر يعتقد المضارب العقاري. بالنسبة له، وشراء وبيع الشقق - الأعمال. من خلال قانون الضرائب للدولة الروسية لا يقيد إلا ربحية هذه التكهنات، ولكن أيضا الحفاظ على سجل، في نفس الوقت جذب الميزانية الأموال.

خيارات الضرائب

"قصير الأجل" صاحب الحق في الاختيار، وأكثر فائدة بالنسبة له التي تخضع للضريبة على ضريبة الدخل (PIT) بيع الشقة. أقل من 3 سنوات من الملكية - يحدد المدة القانونية طريقتان لتحديد قاعدة الضريبة في هذه الحالة. كما سبق ذكره، ومعدل الضريبة في كلتا الحالتين هو 13٪.

ويتمثل الخيار الأول أن تخضع للضريبة صافي الدخل من المالك بالفرق بين سعر الشراء وسعر البيع. على سبيل المثال، صاحب اشترى شقة بقيمة 1.4 مليون $. فرك، وبيعت مقابل 1.9 $ مليون. الرب. صافي الدخل من صاحب 0.5 مليون. فرك توفير هذا البيع للشقة. أقل من 3 سنوات من الملكية - ظرف أن يقلل من الأرباح في مقدار الضريبة (1900-1400) * 13٪ = 65000 روبل ..

في تجسيد الثاني، إذا كان قد حصل على شقة في الممتلكات بالمجان، الوعاء الضريبي هو سعر مبيعاتها انخفضت بنسبة 1 مليون نسمة. روبل (المادة 220 الفقرة 1، ص 1 من قانون الضرائب). الروسية الاتحادية دائرة الضرائب رسالة № ED-4-3 / 13578 من 2013/7/25، ويقنن إجراءات تحديد كمية خصم من الوعاء الضريبي من الدخل الصافي.

نفترض أن العائدات من بيع الشقق بلغت 1.7 مليون. روبل. المالك، الذي يباع، يجب أن يدفع إلى مبلغ الميزانية (1700 - 1000) * 13٪ = 91000 روبل ..

آخر خيار الخصم من الوعاء الضريبي

في الحالات التي استثمرت المالك في مرافق إصلاحها بما يزيد على 1 مليون نسمة. فرك، ويجوز أن يرافق شراء وبيع الشقة له من قبل وسائل أخرى للحد من الوعاء الضريبي. وفقا للمادة. 220 من قانون الضرائب، وقال انه يحق لتقليل كمية من الإيرادات المحصلة على النفقات التي تكبدتها في الواقع وتوثيقها.

ما يؤدي إلى "تحسين الضرائب" غير شرعي

لسوء الحظ، فإنه يحدث أن أصحاب الشقق في التواطؤ مع أصحاب العقارات والمشترين نقلل عمدا سعرها في السوق، وغالبا بشكل غير قانوني "الأمثل" التخفيضات الضريبية. ماذا يعني هذا بالنسبة المراوغات؟ السلطات الضريبية، تحديد ما إذا كان بخس الحق في محكمة لكسر صفقة - للعودة إلى مالك الشقة. وبالإضافة إلى ذلك، كاتب العدل كاف له الحق في رفض تسجيل عقد البيع.

مقيم - غير مقيم

معدلات الضريبة المذكورة أعلاه صالحة للسكان، وهذا هو، بالنسبة للأشخاص الذين يعيشون على أراضي روسيا ل 183 يوما في السنة. الأغلبية المطلقة فيما بينها تشكل مواطني روسيا.

من ناحية أخرى، عقد والتصرف في الممتلكات مثل الشقق وغير المقيمين - الأجانب والمواطنين الروس الذين يعيشون في الغالب في الخارج. بالنسبة لهم، وفرض الضريبة على بيع الشقق بمعدل أعلى، أكثر من ضعف حجم: 30٪. وبالنسبة لغير المقيمين في فترة ثلاث سنوات لا يذكر حتى قانون الضرائب. أقول أكثر من ذلك، بغض النظر عن عدد المرات التي لا تنتمي الى منزل: ثلاث سنوات أو خمسة عشر أو عشرين عاما، لا يزال معدل الضريبة دون تغيير. دعنا نقول، تم شراء شقة ل5.0 مليون. فرك، ثم باعها لشخص غير مقيم ل6،5 مليون. الرب. في هذه الحالة، فإن المبلغ من ضريبة الدخل (PIT)، التي يجب أن تدفع في ميزانية غير مقيم، يكون (6500-5000) * 30٪ = 450000 روبل ..

وقت الحصول على ملكية

وكما نرى، لمدة حيازة يتم تحديدها من قبل حجم الضريبة المستحقة عندما يكون هناك شقة للبيع. لم يتم تعريف أقل من 3 سنوات من الملكية لثلاث سنوات تقويمية، فضلا عن 36 شهرا بدءا من تاريخ محدد. ما هي الظروف التي يحددها وقت الاستحواذ على حقوق الملكية؟ في الحالة حيث يتم الحصول عليه عن طريق الخصخصة، والتوقيع على سند هدية، بيع، المقايضة والإيجار كتعويض عن المنزل المهدم، لحظة وقوع إشارة من هذا الحق هو تاريخ من شهادة تسجيل الملكية.

نقطة الانطلاق لشراء حقوق المستفيد من الميراث هو وفاة الموصي. صاحب الإسكان التعاوني يمكن أن يطلق على نفسه متمكنا من ذلك فقط في اليوم الدفعة النهائية للوحدة.

وهكذا، وبيع الشقة كمعاملة دائما يتناسب مع وقت وقوع الملكية.

توضيح: انها ليست فقط حول الشقة

من الشقق، بناء على طلب من الضريبة على دخل الأفراد، عندما يتم بيع ساوى على أنها البيوت والمنازل حديقة والفيلات وقطع الأراضي للبناء، والغرف في الشقق، وهذا الأخير - فقط العموم (المدة القانونية)، وهذا هو، وجود عدد، على سبيل المثال: №1 غرفة شقة №7. ومن المعلوم أن شراء وبيع الشقق - معيار قانوني. كل من معدل الضريبة العقارية أعلاه ينطبق، وبالفعل من قبلنا المذكور.

ولكن إذا لم يتم تسجيل الغرفة، كل منها تحت رقم خاص به، فمن الممكن تماما أن، كما هو موضح أدناه. على سبيل المثال، في شقة 4 غرف، كل واحد منهم لديه فرد. ثم باعوا كل غرفهم، كل ما يقرب من 1.0 مليون. روبل. وتشير مصلحة الضرائب أنه في مثل هذه الحالة، تتلخص قيمة جميع الشقق لتحديد إجمالي سعر البيع. في هذه الحالة، فإن بيع الشقق تخضع لضريبة الدخل الشخصي على النحو التالي: (4 * 1000-1000) * 13٪ = 390000 روبل .. وسيكون لكل بائع يدفع ضريبة الدخل كما ¼ من المبلغ الإجمالي للالمتراكمة 390: 4 = 97،5 ألف روبل ..

العثور على شقة للشراء - مشكلة؟

بحث "حق" لشراء شقة - مزعجة. للوهلة الأولى، وسوق الإسكان مليء مقترحات تقدم متنوعة. ومع ذلك، إذا كنت حقا البدء في استدعاء الأشخاص، الذين أعطى تصنيفها، ثم في وقت قريب جدا سوف تجد: هم في عجلة من امرها للاتصال بالرقم المنزل، حيث تقع الشقة. وهذا يعني أن لديك محادثة جارية مع وسطاء سوق الإسكان، وهذا هو، مع أصحاب العقارات. كثير من الأحيان المشترين المهتمين هو بيع الشقق من أصحابها. ولكن هل هو تبرير؟

من جهة، وبطبيعة الحال، أيضا، أن سوق الإسكان منظم، وهناك المهنيين. هذا يمكن أن تحمي الأشخاص الذين يقترفون هذه الصفقة، من مخططات غير المشروعة التي قد تؤدي إلى مزيد من انسحابها. بالطبع، لهذا الأمن سوف تضطر لدفع الوسيط - وكالة العقارات. وهنا بعض أسعار عينة من أجل "راحة البال": تدقيق مشروعية الصفقة - من 10000 فرك... تسجيل حقوق الملكية في السكن - .. 15 ألف روبل "، وتسليم المفتاح صفقة" - من 20 ألف روبل .. في الواقع، هناك بعض الشعور بأن الناس يوميا لا يرتبط مع الجانب القانوني للمعاملة يشير إلى أصحاب العقارات.

البحث شقة مستقلة

ومع ذلك، فإن فئة محددة من محو الأمية القانونية للمواطنين لا يزال تجذبهم فرصة لتوفير المال، مما يجعل الصفقة دون خدمات السماسرة. شقق للبيع من قبل أصحاب أكثر ندرة في السوق، فإنه لا بد من السعي. أسهل طريقة للفت الانتباه إلى شراء الشقق في السوق الأولية، وهذا هو، من البناء. في نفس الوقت، من أجل تجنب سوء الفهم، ويجب علينا أولا معرفة لماذا المملوكة فئة العقار قيد الإنشاء أو بنيت منزل: VIP-، klassik- أو الدرجة السياحية. هذا ويمكن تحديد طريقة التسليم (تسليم المفتاح أو تحت samootdelku)، ومساحة الشقق التي تؤوي الأوراق المالية، وفقا لغلبة الشقق غرفة متعددة في ذلك. معرفة ما المطورين على بناء المساكن في مدينتك. استفسار عن سمعتها و"سجل".

شقق للبيع من قبل مالكي سوق الإسكان الثانوي، كما ذكرنا، هو أكثر نادرة. لكن المتحمسين تجد أنها لا تفقد القلب: قبل أن تجد مئات المرات تدخل وتحديث الموقع معلومات AVITO، في معظم الأحيان على بحث يأخذ بضعة أيام، وشراء الصحف والإعلانات، "تحت بند" استدعاء عدد من الإعلانات وأصحاب ...

ومع ذلك، وليس حقيقة أن "مكتشف الناجح" مشتري المنازل باهتمام لا تبالغ صاحبها على سعر السوق من المبلغ الذي كان قد اتخذ له سمسار عقارات. وليس سرا أن أصحاب الشقق غالبا ما يبالغ سعرها. ومع ذلك، من أجل "العملاء الحقيقيين" بيع الثانوي الشقق - أيضا دبلوم التركي.

إذا قررنا شراء شقة في المدينة "أجنبية"، والناس الحذر في هذه الظروف يفضلون العمل إلا من خلال وسيط، ولكن ليس من قبل نفسك. مع التقليل من احتمال حدوث "مفاجآت" محتملة.

الإجراءات القانونية عند شراء شقة

تحول التركيز إلى مراجعة تفاصيل قانون الضرائب، مع الأخذ بعين الاعتبار الإقامة، ومعدل الضريبة بشروط ميسرة، بعد خصم الضريبة على بيع الشقة، على شكليات قانونية بحتة من الصفقة.

دعونا نبدأ مع شراء شقة، لأنه هو أول خطوة المستفيد. من جانبه يتضمن ثلاثة كتلة العمل.

في البداية، المشتري بفحص المستندات ويجب البائع توقيع العقد الأولي.

ثم (إذا كانت المعاملة تجري في السوق الثانوية) وقعت عقدا من الاغتراب. في الحالة التي يكون فيها عملية شراء شقة في المبنى الجديد (السوق الأولية) التوقيع رهنا محضر الاستلام (ربما بدلا من ذلك - إلى اتفاق مبدئي، الذي ينظم إيداع الاستثمار والبناء المشترك والبناء على أساس سهم).

المرحلة الأخيرة - تسجيل حالة المعاملة. فمن الضروري بالنسبة للمشتري تحمل بعناية كل هذه الخطوات. مع إيلاء اهتمام خاص تستحق الحالات عندما قدم بيع عاجل من الشقق.

علامات الغش

المحتالون عادة محاولة لجعل عملية بيع دون جدوى، في محاولة لإخفاء التفاصيل المهمة. وإذا بدأت هذه الأحداث لتأخذ مكان، والبائع في محاولة للتوجه لك، لا تتردد في يقطع بحدة التعاون وأقول له: "وداعا" - سوف حمايتك من التكاليف.

كما تعلمون، المال يحب الصمت. تقرأ بعناية عقد البيع الأصلي، وكاتب العدل مسجل. حتى لو كنت قد خصم سابقا في العينة شراء مشروع معاهدة وبيع الشقة. توخي الحذر - لا سيما في ما يتعلق النص النهائي المطبوعة من قبل كاتب العدل.

اتفاق مبدئي

في المرحلة الأولى، يحدد المشتري الثمن في البداية، وبعد ذلك يفحص اكتمال صفقة البيع من الوثائق. ينبغي أن تستعرض المقدمة المشتري tehharakteristiku (شكل №7)، وتسجيل المستأجرين في الشقة، وثيقة منح حق ملكية لها (عقد البيع والخصخصة، والتبرعات).

في التفاصيل، ومجموعة من الوثائق لشراء ليتم الانتهاء من الوثائق التالية:

- بيان عن تسجيل حالة من الشقق.

- عقد بيع (ليتم تحديد ذلك عن طريق توقيت بيع شقة)؛

- وثائق BTI - الشرح وخطة مرحلية للشقة.

- نسخة من وثيقة جواز السفر.

- استلام الدفع.

دعونا نبدأ من السوق الثانوية. ينبغي أن نولي اهتماما خاصا لإمكانية في المستقبل من حالات المشاكل المختلفة. وهذا يشير إلى التوضيح التالي من الظروف:

- سواء لبيع العقار تحت الإقامة الجبرية.

- هل كل ورثة سوف تؤخذ قبل - للبيع الموافقة؛

- لا تنتهك حقوق الأشخاص الذين يعيشون في الشقة.

في السوق الأولية من التطوير العقاري جعل بيع الشقة. ما هي المستندات المطلوبة في هذه الحالة؟ الالتفات إلى الجدول الزمني للبناء، عندما الشقة الموعد النهائي المقرر في العملية. في نفس الوقت يجب أن يكون هناك فرق كبير مع درجة الاستعداد للجسم للتسليم. استفسار عن السمعة التجارية للمنظمة باني، هناك "ضميرها" التي طال أمدها. وثائق مراقبة أخرى توضح ما يلي:

- تسجيل حالة عقد الإيجار لبناء الأرض (ربما ملكية منه).

- المطور الحق في بناء.

- اتفاق على جمع الأموال، وعقد الاستثمار؛

- خطة الشقق.

من أجل فهم أفضل مع البائع، فمن المستحسن للحصول منه على تفاصيل الاتصال الموثوق بها (يعني على الانترنت)، وكذلك عن طريق الفم التفاوض معه مواعيد مبدئية لبيع شقق، نظرا لمتئد، جودة الأداء من جميع مراحله.

عقد الاغتراب أو عملا من أعمال الاستقبال والإرسال في المرحلة الثانية من شراء شقة

فقط بعد اختبار النوعي الأولي يمكن اتخاذها في المرحلة الثانية من عملية الشراء: توقيع عقد الشراء. لا يهم ما إذا كان الحاضر كاتب العدل في توقيع المعاهدة، ومع ذلك، يتطلب بالضرورة عملا من أعمال القبول ونقل أو التصرف في العقد، وقعت في المرحلة الأولى.

نود أن نلفت انتباهكم إلى التفاصيل التقنية: يحدد عقد الاغتراب سعر بيع شقة، فإنه - عنصرا لحساب القاعدة الضريبية - ضريبة الدخل الشخصي على بيع الشقة.

تاريخ التحويل الفعلي للشقة - التعاقدي في الطبيعة، فإنه يمكن (بموجب اتفاق بين البائع والمشتري) التي سيتم اختيارها بدلا من ذلك:

- كما لحظة التوقيع على عقد البيع.

- ترتبط مع تسجيل حالة.

- الحصول على شهادة اللقب إلى الشقة.

استنتاج

تحليل سوق الإسكان الروسي يكشف بعض الاتجاهات الإيجابية. ويلاحظ هذا ومعترف بها ذكائه، ولا سيما جامعة أستاذ. بليخانوف جينادي Moiseevich Sternik. أولا، نتائج ملموسة سياسة الدولة في مراقبة الأسعار.

وعلى المدى الطويل، هناك استقرار تدريجي للأسعار مع التوجه إلى مستوى ما قبل الأزمة، وحقا ما يبرره من حيث التكلفة. باختصار هناك اتجاها إلى الركود (وهذا يعني تقلب الاسعار في جميع أنحاء المتوسط +/- 2.5٪). وفيما يتعلق بتقييم الشقق يؤثر على استقرار سعر الصرف: على دراية بالفعل، أن أسعارها كانت "الروبل". إلى حد كبير ينشط الرهن العقاري سوق الاسكان. على سبيل المثال، في عام 2012 عدد سكان قروض الرهن العقاري بقيمة تجاوزت 1.0 تريليون دولار. فرك.

ومع ذلك، وبصرف النظر عن هذا هو بالتأكيد الزخم الإيجابي تجاه سلامة السوق العقاري، تجدر الإشارة إلى المخاطر المرتبطة بشراء الشقق من دون وسطاء. في كثير من الأحيان، غير المهنيين لا يعرفون الفروق الدقيقة في شراء وبيع الشقة معين. على مفردات من المتخصصين ويشار إلى هذه المعاملات على أنها "ضعيفة". وبالنظر إلى الأهمية البالغة للامتثال للجوانب القانونية لشراء وبيع من المستحسن الاتصال متخصص العقارات. سواء كان بيع شقة، أقل من 3 سنوات من الالتزام في الممتلكات، أي شراء وبيع الآخر من السكن، والرعاية المتخصصين دفع سيتم العمل على عدة أوامر من حجم أقل من مخاطر الخسارة المباشرة.