النهج الدخل لتقييم العقارات والأعمال. تطبيق نهج الدخل

نهج الدخل هو مزيج كاملة من وسائل التقييم في قيم العقارات والممتلكات للمنظمة، ورجال الأعمال نفسها، التي يتم فيها تكلفة تقرير من تحويل الفوائد الاقتصادية التي من المتوقع في المستقبل. الأسس النظرية لهذا النهج هو مقنعة تماما. قيمة الاستثمار هي قيمة الفوائد المستقبلية في الوقت الراهن، والتي يتم خصم بمعدل العائد، وهو انعكاس للمخاطر الاستثمارات.

هذا هو معقول ومناسب لأي المستخدمة في إنتاج وبيع ممتلكات الشركات كائن موجود، فضلا عن عمله قدمت عوائد إيجابية. ويتضح حجم مخاطر الاستثمار في الأعمال التجارية التي يقدر سعر الخصم. في الدور الذي من الناحية الاقتصادية، وتقف الآن معدل العائد المطلوب من قبل المستثمرين على رأس المال المستثمر في مستوى مماثل من الأشياء مخاطر الاستثمار، أو هو معدل العائد على الاستثمارات البديلة مع مخاطر مماثلة في وقت التقييم.

ملامح

تطبيق نهج الدخل في الممارسة مهمة صعبة جدا، لأنه من الضروري لتقييم كل العوامل الهامة من تكلفة - معدل العائد والربح. عند تقييم الشركات التي تستخدم هذه التقنيات، عليك أن تكون متأكدا من إجراء تحليل شامل لجميع العناصر الرئيسية، بما في ذلك تكلفة قيمة التداول للشركة، والتي لها تأثير مباشر على الأرباح والتكاليف والمخاطر التي يتم إنشاؤها من قبل كل فرد.

النهج الدخل ل تقييم عمل يستخدم في كثير من الأحيان. على سبيل المثال، في حالة استحواذ أو اندماج، ثم يتم استخدام هذه الطريقة في كثير من الأحيان أكثر من ذلك بكثير من التكلفة أو السوق. والآن جعل العاصمة مرفق المشتري مع توقع أن التدفقات النقدية الصافية إلى أن تصل في المستقبل، والتي لا يمكن أن تعتبر مضمونة، كما تتميز من قبل بعض المخاطر. النهج الدخل لتقييم هذه المحددات الرئيسية للقيمة في ذلك، لاستخدام النهج القائم على السوق وعادة ما يتطلب نسبة السعر إلى الأرباح، أو غيرها من بعض مضاعفات الدخل المماثل لمدة بأثر رجعي، دون الأخذ بعين الاعتبار المستقبل.

لمضاعفات السوق الصفات المميزة مثل انعدام الأمن، وعدم توفير نفس الرعاية التي يمكن تحقيقها في ظل حالة من استخدام نهج الدخل لتوقعات الأرباح المستقبلية وأسعار الخصم. على سبيل المثال، فإن نسبة "السعر إلى الأرباح"، والذي يستخدم لمدة عام، لا تسمح لتعكس على نحو كاف التغييرات المتوقعة في السنوات المقبلة. الصحيح استخدام معاملات يوفر فرصة للتدليل على التفضيلات العامة للمستثمرين، فإنهم غالبا ما أقتبس البائعين أو مصادر الصناعة.

استخدام

في تحليل الاحتياجات والحماية، والمعلومات المتعلقة ميزانية الشركة، الأمر الذي يفرض إجراء تغييرات وتطوير الأثر المالي للخطة التي تم إنشاؤها، والتنبؤات والجمل الأساسية. النهج الدخل لتقييم عمل يسمح لك لقياس كل الافتراضات التي تتعلق ما إذا كانت هناك فوائد معينة من امتصاص نتيجة لنمو الإيرادات وخفض التكاليف، وتحسين العمليات أو خفض تكاليف الشركات الصغيرة. مع هذا النهج فمن الممكن لقياس ومناقشة كل شيء. وبالإضافة إلى ذلك، يمكن استخدامه لتحديد وقت بداية الفوائد المتوقعة، وكذلك لشرح عملية للحد من تكلفة المشروع إلى الحد الذي، كما أن هناك حركة من الفوائد في المستقبل البعيد.

باستخدام نهج الدخل يوفر لكل من المشترين والبائعين الفرصة لتحديد القيمة السوقية العادلة للمؤسسة، وكذلك قيمة استثماراتها لواحد أو أكثر من المشترين الاستراتيجي. إذا تم عرض هذا الاختلاف بشكل واضح بما فيه الكفاية، يمكن للمشترين والبائعين التعرف بسهولة على فوائد من التآزر واتخاذ الحلول بالمعلومات.

عند استخدام نهج الدخل لتقييم الأعمال التجارية، ويجب أن نضع في الاعتبار أن تكلفة حساب تتكون من تكلفة جميع الممتلكات التي يتم استخدامها في مسار العمل المباشر. وكجزء من هذا النهج، وهناك عدة طرق لتقدير، هي الأكثر أهمية. على وجه الخصوص، وهذه الأساليب هي نهج الدخل للتطبيق: الرسملة والتدفقات النقدية المخصومة. يمكنك الاطلاع عليها في مزيد من التفاصيل.

طرق

باستخدام طريقة رسملة التدفقات النقدية تم الكشف عن إجمالي قيمة المشاريع، اعتمادا على التدفقات النقدية الناتجة عن احتمال ممتلكات المؤسسة. التدفق النقدي الأعمال أو المؤسسة ككل - هو الفرق بين جميع التدفقات الداخلة والخارجة من الأموال في فترة الفاتورة. وعادة ما تستخدم للفترة احتساب مدة سنة واحدة. تقنية لتحويل مستوى التمثيل في التدفق المتوقع من المال في القيمة الحالية بقسمة كمية التدفق الكامل لمعدل الرسملة المعتمدة. في هذه الحالة، فإن إيرادات المناسب، مع بعض التعديلات.

لاستخدام الطريقة التقليدية المستخدمة لحساب التدفقات النقدية في صافي الربح إلى ذلك (محسوبة بعد خصم الضرائب) النفقات غير النقدية لتحديد القيمة المطلقة للتدفقات النقدية للرسملة. طريقة الحساب هذه يمكن اعتبارها أكثر مبسطة بالمقارنة مع حساب التدفق النقدي الحر، التي يتم تسجيلها كإضافة المطلوبة استثمار رأس المال والحاجة لتجديد رأس المال، وغير قابل للتفاوض.

خصم التدفقات النقدية

يستند هذا الأسلوب أساسا فقط على التدفقات النقدية المتوقعة، والتي يتم إنشاؤها من قبل المؤسسة نفسها. الفرق مميزة بين وتتكون في حقيقة أن التكلفة المطلوبة لحساب درجة تحديد وجود تدفق نقدي مستوى تمثيلي. كان هذا الأسلوب في الدول المتقدمة الأكثر استخداما يرجع ذلك إلى حقيقة أنه يمكن استخدامها لحساب جميع الاحتمالات. التدفق النقدي يساوي عموما لمجموع صافي الدخل والاستهلاك، وقدمت مكاسب الطرح من صافي استثمارات رأس المال العامل والنفقات الرأسمالية.

الشروط التالية لاستخدام طريقة التدفقات النقدية المخصومة:

• هناك سبب للاعتقاد بأن التدفقات النقدية المستقبلية ستكون مستويات مختلفة من الحالية، وهذا هو، ونحن نتحدث عن تطوير المؤسسة؛
• هناك مجال لإعطاء تقييم حقيقي للتدفقات النقدية المستقبلية باستخدام التجارية أو العقارات التجارية.
• والهدف من ذلك هو بناء خطوة كاملة أو جزئية.
• المؤسسة هي قيمة تجارية متعددة الاستخدامات الرئيسية.

النهج الدخل لتقييم العقارات من قبل طريقة التدفقات النقدية المخصومة هو الأفضل، ولكن استخدامه هو شاقة للغاية. وهناك تقديرات بأن دون تطبيق هذه الطريقة لإنتاج المستحيل. وتشمل هذه تطوير مشروع استثماري مع تقييمها لاحقا.

مزايا طريقة خصم

اذا كنت ممارسة النهج الدخل لتقييم العقارات أو الأعمال التجارية من خلال خصم الأسلوب، فإنه من الممكن التعرف على بعض الفوائد الرئيسية. أولا وقبل كل نحن نتحدث عن ما الأرباح المستقبلية للشركة اتخاذ مباشرة في الاعتبار سوى تكاليف التشغيل المتوقعة لإنتاج منتجات ذات بيع لاحقا، والاستثمارات المستقبلية المرتبطة صيانة وتوسيع قدرات الإنتاج والتجارة، وردت في التوقعات بأرباح إلا بصورة غير مباشرة من خلال وضعها الراهن الاستهلاك.

نقاط هامة

يتم إجراء تقييم النهج الدخل مع عدم وجود الربح أو الخسارة كمؤشر على حساب الاستثمار بعد التسوية لحقيقة أن الربح هو مؤشر من الحسابات، لذلك يتعرض للتلاعب كبير خلال العملية.

يتكون طريقة التدفقات النقدية المخصومة من ثلاث مجموعات من النماذج:

• أرباح مخفضة.
• الدخل المتبقية.
• التدفقات النقدية المخصومة.

إذا مارست النهج التجاري وفقا لشهادة خصم نموذج أرباح كتدفق نقدي، تطبيق دفعات للسهم. وعلى الرغم من أن هذا النموذج هو شائع إلى حد كبير في الممارسة الدولية لتحديد وتقدير قيمة أصول المؤسسة، أن لديها الكثير من العيوب. في النماذج مع عدم وجود درجة المحاسبة الأرباح المحتجزة. هناك اختلاف في سياسة توزيع الأرباح، وليس فقط الشركات الفردية، ولكن أيضا بالنسبة للبلد كله. لا يمكن أن تستخدم هذه الطريقة في المؤسسات التي لا الربح. هذا النموذج هو الأنسب لحساب قيمة حصص أقلية.

نموذج الدخل المتبقية

النهج الدخل إلى تقدير من قبل نهج نموذج المتبقية يفترض أن كمقياس للتدفقات النقدية سيتم استخدام قيمة الدخل المتبقية، أي الفرق بين الربح وعلى حجم الأرباح، والتي كان من المتوقع من قبل المساهمين في وقت الشراء من الشركة أو أسهمها. إذا تم احتساب قيمة المشاريع على أساس الافتراضات المناسبة للنموذج، وسوف يكون مساويا لمجموع من القيمة الدفترية مع القيمة الحالية للمبلغ المتوقع من الدخل المتبقي بعد ذلك. يظهر هذا النموذج حساسية كبيرة في نوعية البيانات التي ترد في البيانات المالية. للشروط الروسية مدى كفاية هذه المعلومات قابلة للشك كبير.

الفوائد التي تعود على المساهمين

بطبيعة الحال، فإن المساهمين أو المساهمين في الشركة، التي لديها تاريخ معين، وكذلك توزيعات الأرباح للحقائق، ويمكن الاستفادة من نموذج خصم لحساب تكلفة شركته الخاصة. الوضع هو أن هذا منشآت القطاع المساهمين نادرا أقلية، لذلك بالنسبة لهم وسيلة أكثر ملائمة لاستخدام نهج الدخل لتقييم العقارات ونموذج الأعمال التجارية عن طريق خصم التدفقات النقدية الحرة. في هذا النظام يتوفر مع معدلات الخصم النقدي أو العائد المتوقع على الاستثمار المفتاح. أكبر مشكلة مع هذا النموذج هو دقة توقعات التدفق النقدي الحر، فضلا عن تعريف مناسب لسعر الخصم.

لو طبقنا النهج الدخل، أعطيت تعريف الذي سبق، وذلك باستخدام طريقة التدفقات النقدية المخصومة كما الايرادات المتوقعة من رجال الأعمال، وتأخذ في الاعتبار التدفقات المالية المتوقعة، والتي يمكن سحبها من التداول بعد إعادة استثمار المطلوب من الأرباح النقدية. كمؤشر للتدفقات النقدية لا تعتمد على نظام المحاسبية المتبعة في المؤسسة، وسياسة الاستهلاك لها. في هذه الحالة، تأكد من أن تأخذ في الاعتبار التدفقات النقدية أي - التدفقات الداخلة والخارجة. تقييم من الناحية المالية لخصم النقدي هو من هذا القبيل أنه نتيجة لهذه العمليات هو الحد منها على المبلغ الذي يمكن أن يكون متاحا للمستثمر في وقت استلام التدفقات النقدية، تحت شرط أن يضعوا أموالهم ليس في العمل في الوقت الراهن، وفي ما وماذا أصول استثمارية أخرى ذات طبيعة عامة، على سبيل المثال، والأمن السيولة أو الودائع المصرفية.

تقنيات إضافية

أصبح نهج الدخل، مثال التي وصفت في وقت سابق، في الآونة الأخيرة استخدام أقل وأقل، والآن الأسلوب الأكثر شيوعا من التقييم. يتم استخدامه لتقييم الأصول المختلفة، ويخدم كأساس لفكرته التي يجب أن يسمح أي الأصول التي تفصل بين الخصائص الرئيسية للخيارات الأسهم لتقييم هذا كخيار. في هذه اللحظة، وغالبا ما يتم رفض النهج الدخل في صالح نموذج تسعير الخيار (على التوالي، والأسود سكولز).

مثل هذا النظام، يتم استخدامه، بما يسمح للتقييم من القيمة الإجمالية للأسهم من الشركة أو المؤسسة في حالة حيث أنها تعمل مع خسائر كبيرة. ويهدف هذا النموذج لتوضيح لماذا تكلفة رأس المال للمشروع غير الصفر، حتى لو كان الانخفاض في تكلفة المشاريع تحت حجم الاسمية للدين. حتى مع هذه الميزة، تجدر الإشارة إلى أن هذا النموذج الأسود سكولز لتقييم الشركات الروسية في الوقت الراهن لديها اكثر النظري. المشكلة الرئيسية، نظرا لهذا النموذج الذي لا يمكن تطبيقها على الأعمال التجارية المحلية - هو عدم وجود بعض الأدلة للمعلمات النموذج، والتي تمس الحاجة إليها.

النتائج

بدأ نهج الدخل لتقييم الأعمال والعقارات لاستخدامها أقل من ذلك بكثير في كثير من الأحيان، وهذا يحدث لأسباب عديدة. على وجه الخصوص، لأنها تتعلق أوجه القصور بسبب وجود صعوبات في استخدامه في السوق الاستهلاكية. أولا وقبل كل شيء يجب الإشارة إلى مدى صعوبة لجعل التوقعات من التكلفة المستقبلية من الخدمات والمنتجات والمواد الخام، فضلا عن بقية مؤشرات المدخلات المعقدة. في هذه الحالة، يمكن أن نتحدث عن بعض تقييمات الخبراء ذاتية. وبالإضافة إلى ذلك، فإن المشكلة تكمن في انخفاض المعلومات الكشف عن الجريمة للشركات الروسية، ولأن من المهم جدا للحساب الصحيح والنموذج الأسود سكولز. هذا ومن المقرر منخفضة إلى حد كبير ثقافة الشركات من الشركات.

عدد كبير من الأسهم، بما في ذلك حزم الحالية والكبيرة، وتتركز في أيدي دائرة صغيرة من الناس، ونسبة مساهمي الأقلية وأصحاب الأملاك الصغيرة، التي تبلغ حصتها منخفضة جدا، في رأس المال لا يكاد يذكر. وتبين أن العديد من الشركات هي ببساطة ليست مهتمة في الكشف عن أية معلومات. ولذلك فمن أكثر تعقيدا حساب نهج الدخل فيما يتعلق غالبية الصناعات والشركات في روسيا. في ظل ظروف أخرى، وأنها تعمل بشكل جيد، والتي تبين بكل ما فيها من مزايا والموثوقية.