تحسينات المستأجرة - انها ... تأجير وصيانة المباني

القانون المدني كجزء من عمل علاقات الإيجار يسمح للمستأجر من أي ممتلكات فيما يتعلق تحسينات دائمة من وجوه المؤجرة. ممارسة مثل هذا العمل ينطوي على تشكيل عواقب قانونية مختلفة. نتيجة للتحسينات دائمة من وجوه المؤجرة قد تنشأ الحقوق والواجبات الفردية على حد سواء من المالك والمستأجر للممتلكات الخاصة. يمكن تحديد خصوصيتها حسب نوع الملكية، فضلا عن شروط العقد بين المالك والمستأجر. ما هي أهم أحكام القانون الذي يحكم العلاقة القانونية، وموضوعها - المنتج من التحسينات دائمة إلى الممتلكات التي يتم تأجيرها؟ ما هي الفروق الدقيقة في النتائج الضريبية من التحديث مماثل من الكائنات؟

جوهر تحسينات قابلة للتجزئة الكائن المؤجرة

فرد أو منظمة الذي المؤجرة أي ممتلكات - في معظم الأحيان في هذا السياق نحن نتحدث عن العقارات - يمكن في بعض الطريق لتحديث، وإعادة بناء وتحسين وظائفه.

تنفيذ هذه الأعمال قد تنطوي على تشكيل الكائن المقابل جوهريا خصائص جديدة. عمل معكوس ضده صعب ويمكن أن يؤدي إلى عدم القدرة على استخدام المرافق. ولذلك، فإنه يتم إثبات تحسن مماثل للممتلكات كما ينفصلان. المعايير ذات الصلة الملكية تلازم - لتغيير الخصائص النوعية للجسم الأصلي، بحيث أنها قد تزيد من التكاليف، ويرجع ذلك إلى زيادة محتملة في الحياة أو المستهلك خصائص خدماتها.

كيف يمكن أن ننظر التحسينات المستأجرة؟ يمكن تمثيل هذه العينة التحديث في مختلف تجسيدات. لذلك، قد يعكس حقيقة أن المبنى قد اكتسب خصائص مختلفة إلى حد كبير بالمقارنة مع الحالة الأولية.

تحسينات دائمة في العقد

وتجدر الإشارة إلى أن ترتيب العلاقات الإيجارية يسمح هذا الموضوع، بطولة العقارات، وجعلها ترقيات المناسبة فقط بالاتفاق مع المالك. فإنه من المستحسن أن الكتابة، ثابتة في العقد. تحسينات المستأجرة - هي من الناحية القانونية الإجراءات الهامة وتوضع تنفيذها رسميا.

العقد المبرم بين مالك العقار والمالك يمكن نقطة مقابل تعويض الممكن وصفه للمالك الكائن المماثل من التحديث. يمكن إصلاح هذه المعايير الأساسية من التحسينات والتكلفة الأولية. إذا قدم المستأجر لهيكل التحسينات المستأجرة الملكية دون موافقة المالك، لا حقوق لنفسها نتيجة للتحديث، وقال انه لن يكون. وجميع الفوائد المحتملة من الاستفادة المثلى من وجوه تكون قادرة على استخدام فقط مالكها.

التحسينات فصل جوهر

وتختلف اختلافا جوهريا التحسينات للانفصال وغير منفصلة؟ كل شيء هنا هو بسيط جدا. فوق لاحظنا أن المعيار الرئيسي للتلازم - فقدان وظائف الكائن في حالة وجود محاولات للعودة إلى حالته الأصلية. تحسينات المستأجرة - يمكن القول، هو عملية لا رجعة فيها.

في المقابل، وتحديث وجوه فصل قد تنطوي بأسعار معقولة نسبيا عودتها إلى حالتها الأصلية. فارق بسيط آخر التحسينات المناسبة - أنها يمكن أن تكون ناجمة عن المستأجر دون موافقة المالك. بشكل عام، كل الحق في استخدام تظل الموارد للانفصال مع المستأجر - ما لم ينص على خلاف ذلك العقد. إذا جعلت المستأجر تحسينات دائمة للكائن، فمن الضروري لتحليلها لأوجه التشابه مع نتائج الإجراءات الرامية إلى الحفاظ على الممتلكات في حالة وظيفية من خلال إصلاح وصيانة.

وبطبيعة الحال، في معظم تجسيد، والفرق في هذه الحالة قد يكون واضحا. ولكن إذا قامت المستأجر من الإصلاحات الرئيسية للكائن، بحيث العقارات قد تغيرت بشكل ملحوظ مظهره، مع ذلك نتيجة لعمله، على الأرجح، لن يتم التعرف على أنها كائن التحسن. من الناحية النظرية، قد تكون تكاليف إصلاح أعلى من التحديث المطابق للممتلكات. ولكن لا يهم.

وهكذا، وتتميز التحسينات تنفصل من العين المؤجرة من حقيقة أن:

- أنها بحاجة للتفاوض مع مالك العقار.

- بشكل عام، فإنها تصبح ملكا للمالك الكائن وغير قابل للتعويض.

في المقابل، يمكن إجراء تعديلات للانفصال دون موافقة المستأجر إلى مالك العقار. أنها تشكل الموارد المملوكة من قبل المستأجر. ومع ذلك، فإن الشخص أو المنظمة التي مستأجرا، قد تحت مسؤوليته حتى الان لتنفيذ تحسينات دائمة من العين المؤجرة. تعلم ماذا العواقب القانونية أنها يمكن أن تؤدي.

تحسينات المستأجرة غير متناسقة: التبعات القانونية

إذا جعلت المستأجر تحسينات دائمة مستأجرة السكن، دون تنسيق العمل مع المالك، بعد ذلك، كما لاحظنا أعلاه، أنه لا يحق له المطالبة بالتعويض من المالك. وعلاوة على ذلك، إذا كان قد قاد التحديث المقابلة إلى تدهور في حالة العقارات، حتى في رأي شخصي من المالك، ويلتزم المستأجر لجلب الكائن إلى حالته الأصلية.

تحسينات دائمة متفق عليها

السيناريو الثاني - عند الاتفاق التحديث العقارات بين المستأجر والمالك من ذلك. في هذه الحالة، والظروف من التحسينات المناسبة، كما لاحظنا أعلاه، ينبغي المنصوص عليها في العقد. واحد من شروط العقد يمكن أن يكون تعويضا عن تكاليف تطوير المؤجر. تبعا لحظة من التحسينات، يمكن لصاحب يدفع المستأجر التكاليف في نهاية العقد أو مدة صلاحيتها. ويمكن أيضا أن يحدد العقد من قبل تخفيض الإيجار - على سبيل التعويض التحديث لا يتجزأ.

تحسينات المستأجرة: الضرائب

النظر في جوانب المحاسبة الضريبية للتحسينات دائمة. ونحن نتفق على أن المستأجر ومالك العقار وافقت على هذا الإجراء. أولا وقبل كل شيء يجدر الالتفات إلى حقيقة أن التحسينات التي تم الاتفاق عليها بين المستأجر ومالك الكائن لا تنطبق دائما على الممتلكات القابلة للاستهلاك، ولكن فقط إذا تم دفعها من قبل المالك للكائن.

في المقابل، فإن تعويض المستأجر عن تكاليف التحسينات المناسبة يمكن اعتبار مالك الكائن لغرض فرض الضرائب على الدخل. نفسه المستأجر يمكن أيضا استخدام النفقات التي تكبدتها من أجل تعظيم قيمة الضريبة - في فترة معينة.

البديل الذي لا يوصف التحسينات تعويضات دائمة لمالك العقار في العقد، على الرغم من أن المالك قد وافق على ترقية المقابلة. في هذه الحالة، هي أيضا ليست تهمة الاستهلاك، ولا يزيد من القيمة الأولية للممتلكات. السبب لتحسين القاعدة الضريبية ولا تنشأ.

وتجدر الإشارة إلى أنه في الحالات التي لم تعوض تحديث لا يتجزأ من قبل المؤجر، ويحق للمستأجر في تهمة الاستهلاك على الممتلكات. تفاصيل وحدات التحديث فرض الضرائب على النتائج، يمكننا أن نتأمل على سبيل المثال تنفيذ الأطراف للالتزامات القانونية لدفع ضريبة الأملاك.

إذا أبرم عقد الكيان القانوني، أي الإيجار تنفيذ المباني غير السكنية، ويجب أن يدفع مبلغ مماثل في الميزانية. ضريبة الأملاك في هذه الحالة يجب أن يدفع الطرف الذي يجسد التكاليف لتحسين المرافق في حسابات المحاسبة. وكقاعدة عامة، هذا يتعلق بملكية التحسينات. إذا كان المستأجر يملك لهم، ثم فهو ملزم بدفع الضرائب.

إذا كان المالك من التحسينات - المالك، والتزام مقابل ذلك يقوم عند انتهاء عقد الإيجار. ولكن طالما العقد ساري المفعول، والمدفوعات في الميزانية تحمل المستأجر. معيار آخر هي التي تحدد موضوع دفع ضريبة الأملاك - رصيد الحساب إلى المورد المناسب. ماذا يعني ذلك؟ إذا التحسينات على الميزانية العمومية للمستأجر، وقال انه يدفع ضريبة المقابلة. إذا حسابه هو المؤجر - المدفوعات في الميزانية يجب أن تمارس عليه.

الملكية وتحسين VAT

وهناك عدد من الفروق التي تميز ضريبة القيمة المضافة في إطار العلاقات القانونية، وموضوعها - تأجير الممتلكات، يرافقه عمل تحسينات دائمة في ذلك. دعونا دراستها. إذا تم نقل تحسينات دائمة للمؤجر، في حين أنها قد نفذت من قبل المنظمة المقاولات - ينبغي الاعتراف هذا النقل عن المبيعات. لذلك يجب أن تدفع ضريبة القيمة المضافة. صاحب شركة مقاولات يجعل المستأجر ويمكن تطبيق خصم ضده. وتجدر الإشارة إلى أنه عندما حساب الضريبة على الأرباح التبرع بها لتحسين مالك الكائن لا يؤخذ بعين الاعتبار.

جذب لتحديث مرافق للمنظمات خارجية - المعيار الرئيسي للمسؤوليات ثابتة حساب ضريبة القيمة المضافة على تحسينات دائمة. والحقيقة هي أنه إذا كان المستأجر قد جعل إعادة بناء الكائن من تلقاء نفسها - في هذه الحالة غيرها من قواعد القانون حيز التنفيذ. وفقا لضريبة القيمة المضافة على تحسينها لا يمكن توجيه الاتهام.

ويرجع ذلك إلى حقيقة أن لتحسين التأهيل كجزء من الممتلكات القابلة للإزالة لغرض ضريبة القيمة المضافة المطلوبة لنقل ملكية هذه. وفقا لأحكام القانون المدني، الذي ينظم العلاقات القانونية في إطار مصنوعة من التحسينات التي دائمة، لا يتم تطبيق الآليات القانونية المناسبة افتراضيا. من القانون المدني لا يشمل في الواقع أحكام المتوقع أن تحدث في ملكية المستأجر من نتائج مشاريع التحديث. لا يمكن علاجها كأصل منفصل منفصل عن المبنى الرئيسي. وهكذا، عندما عادت العين المؤجرة للمالك، لا تتم نقل ملكية خارج. وتبين أن التحسينات الدائمة التي أدلى بها المستأجر، لا تخضع لضريبة القيمة المضافة.

يمثل تحسينات للانفصال

وسيكون من المفيد النظر في الفروق الأساسية للمحاسبة الضريبية، في المقابل تحسينات الملكية للانفصال. من أجل احتساب الضريبة عليها بشكل صحيح، فمن الضروري أولا لتحديد التكلفة ومدة التحسينات ذات الصلة. إذا، في تحديث تكاليف العقارات لا تتجاوز قيمة من قانون الضرائب، واستخدامها لمصطلح أقل من 12 شهرا، إعادة تصنيف تحسن من المخزونات. إذا كانت النفقات المناظرة أعلى من معيار قانون الضرائب والاستفادة من الوقت - أكثر من 12 شهرا، وتخصم قيمة الممتلكات عن طريق الاستهلاك.

إذا كان موضوع الإيجار القانوني - كيان قانوني، وربما هو على مستوى الأعمال المحلية في السياسة المحاسبية لتتم الموافقة عليها. وإذا كان لديه حد لتعيين الخاصية للاستهلاك تم تعيين أقل مما كانت عليه في قانون الضرائب - من أجل أن تأخذ في الاعتبار ينبغي أن تستخدم التحسينات للانفصال هو المعدل الذي تمت الموافقة عليه في القانون المحلي. وتجدر الإشارة إلى أن ضريبة الأملاك إذا جعلت التحديث المقابلة، لا يتم دفع المستأجر. ويرجع ذلك إلى حقيقة أن تصنف التحسينات للانفصال بشكل عام لأن هذا الممتلكات الشخصية.

كيفية جعل موافقة المالك إلى تحسينات دائمة في العقد؟

بعد دراسة الطريقة التي تتم المحاسبة تحسينات قابلة للتجزئة وفصل، والنظر في هذا الجانب، وصياغة الصحيحة للموافقة مالك العقار لتحديث المناسب للكائن. عقد منفصل أن يتم التوقيع على هذا بين المستأجر ومالك العقار. ويمكن أن تكمل واحد والتي يتم بموجبها تنفيذ الإيجار من المباني غير السكنية أو، على العكس، وتلك التي تنتمي إلى المساكن. يجب أن يوصف هذا العقد الشروط: على أي نوع من العمل ومن المتوقع أن تنتج من أجل تحسين المرفق، الذي سيدفع لتحديث - كليا أو جزئيا، وكيفية استعادة المخطط لها في تكاليف تحسين الملكية.

يمكن أن يتم تعويض التكاليف لتحديث المستأجر بها، كما لاحظنا في المقالة، عن طريق خفض الإيجارات. أو عقد البيع المحتمل لتحسينات دائمة. يتم تحديد كل من الطرفين للعقد. تصحيح رسمه - جانبا هاما من العلاقات بين البلدين. إذا كان أي من الطرفين فشل في الوفاء بها - والثاني الحق في الحصول على تفضيلها في المحكمة. على سبيل المثال، يمكن للمستأجر إجراء استعادة تحسينات دائمة في ما يعادلها، إذا كان المالك لا يدفع تكاليف التحديث الصحيح، على الرغم من أنه يوافق على القيام بذلك بموجب العقد.

عدم وجود اتفاق خطي بين المستأجر والمالك يعني أن النفقات لأغراض الضريبة، فإن أيا من الطرفين لن تكون قادرة على استخدامها. وبالإضافة إلى ذلك، كما لاحظنا في هذه المادة والتحسينات في وقت سابق، المؤجر قد يزيل من الموقع - ولكن حتى في حالة وظيفية لا يتأثر. خلافات بين مالك العقار والمستأجر لا يمكن حلها في المحكمة.

شركات تأجير والتحسينات المستأجرة: الفروق الدقيقة

في بداية هذه الورقة، ونحن مصممون على، في، وإدخال تحسينات دائمة العامة - خاصية مميزة. ولكن هذا ليس هو الحال دائما. يحدث أن تحسينات دائمة - هذا العقار من الأشياء ليست بالضرورة العقارات. على سبيل المثال، قد يكون شركة. في هذه الحالة، تخضع العلاقة القانونية المتعلقة بالإيجار من قبل غيرها من قواعد القانون مما كانت عليه في حالة العقارات.

على سبيل المثال، إذا قام المستأجر إلى تحسين هيكل المؤسسة، فمن وفقا للقانون الروسي، يحق لتسديد نفقاتها على ترقيات المناسبة، حتى لو كان لا أتفق مع المؤجر عن تنفيذ هذه الإجراءات. ما لم ينص على خلاف ذلك في العقد بين صاحب الشركة وشركائها.

ومع ذلك، يمكن للمالك تجنب ملزمة بتعويض تكاليف تحسين المستأجر في المحكمة. للقيام بذلك انه سوف تحتاج إلى إثبات أن التحسينات تنفصل من العين المؤجرة تحديثها أنه ليس من الواضح حتى يتسنى للقدرات التشغيلية من الأصول الإنتاجية، نمت الشركة بما فيه الكفاية من حيث الحاجة إلى تعويض تكاليف المستأجر. وبالإضافة إلى ذلك، إذا كان صاحب الشركة قد يحاول إثبات في المحكمة أن المستأجر لم يكن الاحتياجات الموضوعية للتحديث.

تحسينات في بيع العقارات السكنية

ما هي التبعات القانونية يمكن أن تميز تحسينات دائمة في بيع شقة واحدة الأشخاص الطبيعيين مختلف؟

في هذه الحالة فإنه من المفيد أن نشير إلى تحليل من نفس أحكام القانون التي تنظم العلاقات القانونية، والتي هي موضوع الصفقة مع أي عقار. وهذا هو، من حيث المبدأ، تلك التي تعتبر من قبلنا في سياق التفاعل بين الشركات شركات مختلفة تحت غير السكنية المعاملات العقارية. في هذه الحالة، والطبيعة القانونية العلاقات متطابقة والمقابلة تحكمها نفس قواعد القانون.

تحسينات للانفصال هي في شقة مستأجرة في عام، ملكا للمستأجر، إذا لم يتم توضيح شروط أخرى في الاتفاق بينه وبين مالك العقار بين. إذا كانت التحسينات المستأجر المستأجرة التي نفذت على الكائن المؤجرة إلى موافقة المالك، عند انتهاء عقد الإيجار، يحق له الحصول على تعويض الموافق تكاليف التحديث. مرة أخرى - إذا لم تصدر نقل تحسينات دائمة خلاف ذلك أحكام فردية من العقد المبرم بين المستأجر والمالك.

إذا لم تم الاتفاق الارتقاء كائن بين المالك والمستأجر، ثم في عام المصروفات المتكبدة من جانب ثان، ليس للتعويض. ولكن بيع من المالك شقة يمكن التبديل لهم كما يحلو لك في قيمة الكائن.

إذا نفذت التحسينات على العقارات خارج على حساب رسوم الاستهلاك نظرا لذلك، يتم تعيين ملكية منها إلى المؤجر. هذا الحكم هو ذات الصلة للعلاقات مع مشاركة الكيانات القانونية، التي هي موضوع - استئجار الشقة.

وهكذا، فيما يتعلق تحسينات دائمة يمكن أن تخضع لقواعد قانونية مختلفة - على سبيل المثال، إذا قارنا الإيجار والمؤسسات. وبالإضافة إلى ذلك، قد تكون لديهم الفروق الدقيقة في تفسيرها. يجب أن يكون المشاركون في العلاقات الإيجار المسار في الوقت المناسب لظهور القواعد الجديدة في القانون المدني للاتحاد الروسي، وكذلك تفسيراتها في أعمال قانونية مختلفة ووثائق الإدارات.