النهج القائم على التكلفة: جوهر والسمات الرئيسية

الطريقة الرئيسية لتحديد القيمة السوقية للعقارات والآلات والمعدات هو نهج مكلفة، الذي يقوم على مبدأ الاستبدال. ووفقا له، يدفع الشخص ثمنا غير مبرر له، إذا كان أعلى من السعر الذي يمكن دفعه لنفس النوع من المنفعة والجودة.

عندما يتم تقييم العقارات، يتم أخذ تلك الأساليب التي تسمح بأدق انعكاس لقيمتها في الاعتبار. هو الأكثر تكلفة منهم. ومن المعلوم أن تكلفة الكائن في هذه الحالة تتكون من سعر السوق للموقع والمصروفات اللازمة لإعادة إنشاء الهيكل في شكله الحالي.

يتم تنفيذ طريقة التكلفة لتقييم العقارات في عدة مراحل:

1. يتم تحديد سعر قطعة الأرض، والتي تأخذ في الاعتبار الاستخدام الصحيح لها.

2. حساب المبلغ الذي سيتم إنفاقه على بناء منشأة مماثلة.

3 - يحدد مبلغ الربح الذي يتلقاه صاحب المشروع.

4. يتم خصم ارتداء المادية والوظيفية والخارجية.

5. الحساب النهائي لتكلفة الموقع وبناء المبنى نفسه، والتي ينبغي أن تأخذ بعين الاعتبار تعديل لارتداء.

وفي الوقت نفسه، فإن النهج القائم على التكلفة له أوجه قصور في الاستخدام. والسبب الرئيسي هو أن الأمر يتطلب الكثير من الوقت لتحديد التكلفة الدقيقة للمبنى. لذلك، عندما يتم تنفيذ استعادة الهيكل القديم، فمن المستحيل عمليا لتحديد بدقة تكاليف إعادة إعمارها وارتداء المتوقعة. أما بالنسبة للمباني نموذجية، وهذا هو النهج الذي هو الأكثر الأمثل في تقييمها، لأنه هو بسيط جدا للاستخدام. في بعض الحالات، هو الخيار الوحيد الممكن، على سبيل المثال، عند تقييم المباني ذات الأغراض الخاصة (المدارس، المحطات، محطات الطاقة) أو قيمة التأمين.

وكثيرا ما يستخدم نهج التكلفة عند تقييم الأصول الثابتة أو البناء غير المكتمل أو تحليل الاستخدام الأكثر فعالية للموقع.

وفيما يتعلق بحساب تكلفة البناء، يتم إجراؤها باستخدام أربع طرق رئيسية: الفهرس، وحدة المقارنة، التوزيع إلى المكونات والمسح الكمي.

لذلك، فإن المسح الأخير يتكون من وضع تقدير للتكاليف المباشرة التي تنطبق على جميع أنواع العمل والمواد والميكنة والمرافق وهلم جرا. تضاف إلى هذه التكاليف أرباح المستثمر والنفقات العامة. ويعتبر هذا الأسلوب الأكثر دقة، ولكن أيضا أكثر تستغرق وقتا طويلا للاستخدام، لأنه يتطلب من المقيم أن يعرف متطلبات البناء والميزانية.

نهج التكلفة في تقييم العقارات يستخدم أيضا طريقة انهيار، وهو قليلا مثل الكمية، ولكن ليس شاقة جدا. والحقيقة هي أنه لا يستخدم واحد، ولكن توسع الاقتباسات من جميع عناصر التصميم.

أما بالنسبة لطريقة الوحدة المقارنة ، فإن استخدامها له ما يبرره لمقارنات النماذج. لذلك، من أجل تقييم كائن، يتم اختياره على غرار ذلك من قبل التكنولوجيات والخصائص. ويتم الاختيار في الدلائل المتخصصة. الطريقة هي أبسط وبالتالي لديها تطبيق واسع جدا.

طريقة المؤشر هي أن القيمة الدفترية تضرب في مؤشرات خاصة، والتي يتم اعتمادها من قبل معايير الدولة. ويعتقد أن هذه الطريقة لديها أدنى درجة من الدقة.

ويمكن استخدام نهج التكلفة في تقييم أي عقار، ولكن ليس دائما تطبيقه له ما يبرره. والحقيقة هي أنه بالنسبة للأشياء التي ستولد الإيرادات، فإنه يستخدم نادرا جدا، ولكن استخدامه في تقييم المباني جزءا لا يتجزأ هو ببساطة غير صحيحة.